叶一剑:特色小镇的春天与西咸新区的逻辑

2016-10-26 11:27 阅读 : 327

西咸新区新价值时代

编者按:

当下,由于互联网和高铁带来的便利,大体量的项目对区位的依赖度在降低,边缘地区与中心地区的边界越来越模糊。欠发达地区孕育着巨大的商机,要打破对传统产业基础的迷信,善于发现脚下潜藏的特色资源。

在特色小镇建设中,一旦冲破了对大资本的依赖,与市场进行的对接就显得至关重要。不同领域的市场机构在特色小镇的平台上都有各自的角色扮演,因此,对于特色小镇的介入方式,应是系统性的介入,是产业链的全功能整合。

在这个过程中,运营与管理是另一个核心竞争力。一个强大的运营平台可以专门针对特色小镇开展综合服务,合理规划和协调集体空间与政府、不同领域市场机构之间的关系。

方塘的逻辑就是,促进市场机构与政府的思想碰撞,并形成一个运营平台,整合产业链上的资源,提出系统性的解决方案。

演讲节选:

第一部分

现在我们觉得,对于任何一个产品,尤其像城市的文化旅游方面,它的介入方式,应该要提出改变:不能再是以前那样单一的介入,应该是系统性的介入。如果想完成这个系统性的介入方式,显然不能通过一家机构来实现。我们今天对于边界的理解,对于所谓的既定业务范畴的理解,都面临着一个快速的改变。

因此我们做了这场沙龙,第一个选择的主题叫“特色小镇”。

第一,这与国家战略有关系。方塘做事的原则,就是只做国家战略相关的事,或者我们认为这个事情应该成为国家战略的事情,我们研究的所有选题都是这样的。我们目前选择了两个领域,第一是城市,并不是指城市化的概念;第二个是文旅,是指文化旅游产业,大家知道,在国家战略里或者政治表述中,文旅是非常主流的命题。

第二,我们研究的所有行业,一定可以在市场上找到解决方案。如果依托于政府去找解决方案,纯粹于依托政策补贴的话,我觉得就不需要方塘的存在了。今天的整个经济转型背景下,我们觉得仅仅依靠政府的力量已经很难解决我们遇到的问题,因此这些问题必须与市场进行非常好的对接。

特色小镇既是城市的问题,同时也是产业的问题,是文化体制的问题。它的介入方式需要非常系统,所以我们在邀请演讲嘉宾的时候,是有思考的,他们其实是代表着一个产业链。

一个特色小镇的产生,前端主要有战略定位,一定是策划为先,主题先行;战略策划结束以后进入规划设计,此时建筑师、规划师发挥作用;有了这些以后,成立一个招商机构或者营销机构。因为特色小镇不是一个单体建筑小镇,它的功能是综合的,一家机构不能解决,里面一定要有招商引资。营销也是这样的,招商与营销两者无法分开。

我们再往下看,是特色小镇的融资。前段有了基础以后,将它快速地放大需要使用资本的能量。所以我们邀请中融资本参与进来,资本化参与了整个项目。另外,在特色小镇里面可能需要很多种房子,需要王子一设计的那种独特的房子,也需要以标准化方式建造的房子,还需要满足乡村旅游的建筑。

再往下走就牵涉到实际的运营了,另外还需要与当地的老百姓在地交流。如果当地的文化、社区、老百姓之间的共生状态没有形成的话,在新的互联网运营下,它可能随时被颠覆。

我们希望方塘城市沙龙能够针对不同的问题,在不同的领域选择最适宜的的方式,提出系统性的解决方案。在座的各位都是各路精英,但是在特色小镇的平台上,应该都有自己的角色扮演,这就是请各位来的目的。

第二部分

第二部分我想说,今天上午去见了书记,书记提到渤海新区的几个地方,我说昨天已经看过了,他就感到很吃惊。其实这也是我们的操作方式,我们希望我们的沙龙不像传统的沙龙那样摆个桌子,几个人一坐进行对话,下面找几个人听,要么是拍马屁、要么就是纯粹的自我推广,真正的思想汇报不是这样的。今天的沙龙没有约定好时间,嘉宾想讲多久就讲多久,但是,如果讲得大家都睡着了或走完了,你自己都会不好意思,所以一定要是真正的有思想。

我希望将沙龙一方面真正的回归到思想上去,给大家带来思维方式的启示。今天的沙龙,是比较小的事情,但是我相信在未来有一天再回想起来接下来渤海新区的发展历程和演绎的时候,你可能突然间意识到这样思维的提升,真的和未来的产业有支撑关系,这就是我们对地方领导或制度的启示。

同样,既要在云端,要有真的思想的碰撞,也要在人间,要有现场的项目考察,这是我们做这个沙龙以及采取这种形式的原因。我认为至少经过这样的调研讨论,我们可以给渤海新区提供一些解决方案的方向。相信如果我们有进一步沟通的可能的话,以后就可以和途远、设计师、中融资本、通达集团等进行直接针对项目的合作。

第三部分

第三点就我要针对今天各位老师的演讲,简单提几点我的看法。各位嘉宾我都比较熟悉,但真正听完他们的演讲以后我还是感到比较吃惊。

第一,我非常认同王远提的概念。今天一个新项目的产生,甚至于中等体量和大体量项目的产生,它对于区位的依赖度在降低,因为高铁和互联网带来一系列的便利。如果意识不到这个东西,那么会永远认为自己的村庄是没有机会的,思想被限制,想不到发展。所以我们认为高铁和互联网的时代,是中心地区和边缘地区全球化的再表述,就像我前年对华夏的固安做的研究。在今天这个时代,没有绝对的边缘地区,也没有绝对的中心地区。就看你能不能找到自己最独特的东西和世界进行对话、和市场进行对话、和消费的理念进行对话,然后用产品回应各种各样的需求。

刚才王子一提到了“火人节”,沙漠原来绝对是无人问津的地方,那为什么7天7夜之间能成为世界的焦点?以前可能中国人不知道它,只有硅谷的那些人知道,今年它的影响已经辐射到了中国。一个沙漠,7天7夜可以成为焦点,那么我们中国的某一个乡村为什么不能在7年或者是更长的时间内成为世界的焦点?一定要有这样的思维方式。如果没有的话:对于投资人来讲,会丧失很多低价值资产的挖掘的可能,可能会主动屏蔽掉很多大的市场;很多地方政府甚至会陷入绝望。

这个思维方式一定要打破:打破对经济发展、社会发展和生活方式的追求,打破对区域的迷信,打破对原有产业基础的迷信。我们可以无中生有一些东西,尤其是大家共享的时候更是这样。这是根本性的意识转变,它的商机绝对也是根本性的。

第二,浙江的特色小镇比较火,但是我们看了浙江特色小镇以后,觉得那不是我们想象中的特色小镇,它更多的还是一个孵化器,是一个旅游目的地。我们认为,特色小镇一定具有文旅功能,但它同时一定要有支柱性产业。另外,它一定要能够进行智慧化,就是通过互联网平台和外部进行对接,进行全球资源的配置。同时它也是一个投资品,一定是市场化运作,参与投资的企业能够从这个项目里找到回报,如果没有回报,就又变成政府自己投资,投完之后缺乏运营,无法回收。所以我们策划的所有特色小镇,全部都要能够给运营方和资本方找到退出的渠道,而且一定是有高回报。所以特色小镇一定是平台型的(招商平台、营销平台、生活方式平台)投资品。这是我们今天在做的。

这次沙龙我们邀请的嘉宾都是市场机构管理者,市场机构是带着盈利目的的;政府也需要考虑自己的盈利,特色小镇的盈利闭环可能是带来新的盈利闭环。像南大港的湿地资源,也要进行这样的考虑,市场上没有这个眼光的时候,政府要驱动市场上产生这样一个趋势,来解决原来的资产被低估。比如这十万亩湿地,不能当做负担。如果你换个角度理解,你把它当成是一个天然的、低成本的、拥有十万亩芦苇原材料基地的话,这会诞生一个多大的产业!这需要到外部去找,工业设计、艺术设计、或者其它的产品企业,就像现在市场上出现一大批以竹子为原材料的企业一样,要善于把负担转化成资源。

另外,做项目开发的时候,对于大资本的迷信一旦冲破以后,真正决定这个地方未来产业发展路径和商业模式的,一定是本土的特色资源。

所以做所有策划的时候,前期都要对这个地方最独特的特色资源进行梳理,然后基于这个特色资源,来打造一个价值闭环,用系统性技术方式来完成。眼睛不仅要远望星空,也要看地面的东西,找到自己的最本土的特色。再加上全球化的创意,加上系统性的解决方案,加上文旅的角色。

我们认为在做任何城市项目时,都要把文化旅游加进去。这不是想不想加的问题,而是必须要做的问题。人的生活方式发生改变,像“景城互动”这类新概念的出现,使得所有项目的设计,所有区域的发展,都要考虑旅游的角色。渤海新区更是如此,无论请谁来投资,一定要先考虑本地的消费力,2000多平方公里,才有60万人,任何项目的测算肯定都通不过董事会,所以必须要考虑综合的环境。有没有可能把外来游客的数量测算成消费力量,重新发现地区价值。这就是今天为什么要每个地方都要研究旅游,它可以基于消费力来反推出将来投资的规模、投资的可行性和合理性。

第四部分

第四点就是城市沙龙给我们带来的改变。今天我们见书记的时候,书记一直在讲,说我这里不缺钱,也不缺建设机构,但是缺运营。今天所有的机构都在谈运营。比如途远,核心竞争力看起来是房子建设很快或者很舒服,其实背后更大商业机遇,是资本市场对其运营管理的解决方案的能力的认可。

我们运营的是什么?对于地方政府来讲,运营的是空间和独特的资源。房子是空间,土地也是空间,一片区域或一个城市也是空间,所以要立足于空间的变现来完成新的价值的发现。我们提出一个概念叫大资产管理,即空间本身能够按照资产去评估。如果这个道理讲通的话,其实资本市场之间就可以建立一个很好的模式,我们把它理解为金融创新。集体土地产权上的很多建筑物空间是没法估值的,只要一拆就失去了价值,它的价值体现在它确实在运营的时候。因此在这中间的过程,好的运营机构绝对是非常重要的。

针对特色小镇,我们准备做一个特色小镇运营管理公司,专门针对特色小镇的综合服务,做特色小镇的前期战略定位、策划、营销、招商引资,到核心产品的运营。运营价值的时代已经到了,这是我们在思考特色小镇的时候也必须要考虑的。

还有一点改变,是对于教育和人力资本的思考方式。比如渤海新区有个非常好的地方,就是对配套教育资源的引进。另外,教育一定要市场化。因为将来所有地方的发展,都需要教育资源的配置,都需要人力资本的更新。如果没有在地教育介入的话,没有市场教育机构,靠已有的政府教育体系,就不可能完成根本性的转型。

我对台湾60年的经济转型做过研究,非常吃惊于台湾经济每一次成功的转型,都来自于它的人力结构和当时的最前沿之间的对接。它的基础教育和职业教育解决了它第一波转型;后来他们和美国的关系很好的时候,送出一大批留学生,这批留学生回来的时候恰好和它的又一次转型的时间完全吻合。

所以我们会发现经济转型背后的根本驱动力其实不是资本,是人力资源结构。唐山的经济转型为什么那么难?就是因为唐山的人力资本结构问题,很多都是钢铁工人、煤矿工人。他只会炼钢,却没有分享经济的意识。如果想实现转型,就必须调整人力资源。

今天是个万物皆媒的时代,招商、营销、创意、资本集聚、包括资本来源都与媒体有关。刚才说用众筹的方式,众筹一定是要有影响力的,所以背后要有媒体的驱动,所以要和媒体交接。

第五部分

最后一点我觉得,将来我们的沙龙一方面会走进地方政府,一方面也会走进企业,可能还会走进纯粹的研究机构。在我们的产业链上,所有的机构都可能是我们走进的对象。我们不仅用产业链和产业生态的圈子来走进它;也用市场意识主导的理念去走进它。总体而言,在今天的运作上,都要考虑和市场的更好的对接。谁能在这个问题上做出妥协或做出突破,那这个地方的经济就有更大的机会。

通过昨天的调研,我总结出来了渤海新区比较有意思的四个项目:

第一,通航产业。将来可以形成航空小镇、通航小镇,这就可以把产业、演示、培训、和周边的房地产,以及两个闲着的科技会展中心,这些资源全部盘活。这基本上是“航空小镇”的体量,把休闲、度假、旅游全部包括了。另外还有独特的建筑风貌--“中捷”的概念也比较有意思。

第二,南大港湿地。今天王子一提供了一个新思维:轻介入方式。更多的可能,我觉得一定是在湿地之外。如果环境不能动,就纯粹的把它当做景观,当然芦苇产业如果能做成,那一下就撑起来了。目前,可以在湿地之外,做像途远这类的度假产品。很快把十万亩湿地利用起来,资金回报也会很快,才有更雄厚的实力去建设别的项目。

第三,沧海公园。“沧海桑田”的概念我们是一直比较主张,当然用不用(这个概念)那要另外再说了,这可能是城市里比较有潜力的东西。

第四,海鲜一条街。中国的海岸线上,或者环渤海地区,目前缺乏特色渔港小镇的概念,另外,美食一定是最能带来人气的。

这四个项目,从特色小镇的角度来讲是有空间的。当然这其中有很多问题,比如交通抵达性。但我的观点是,今天交通的布局速度很快,快得超出你的想象。刚才我说的这些项目可能要花一年多的时间准备,到那时投资可能也进来了,当项目要真正的开张的时候。也就是高铁开通的时候。所以现在如果不提前一年多去筹划,那么高铁开通的时候,不是整合别的区域,而是被别的区域整合。

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